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融資變難疊加償債高峰 房企資金鏈壓力大增
發(fā)布時間: 2020-12-26     瀏覽量: 3186

“三道紅線”融資管理新規(guī)正式實施日益臨近。2020年8月,住建部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,會議指出,為進一步落實房地產(chǎn)長效機制,實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度,相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上,形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。有消息稱,除碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁等12家房企率先進行控制債務規(guī)模試點外,其余企業(yè)將于2021年1月1日執(zhí)行。

據(jù)悉,紅線設置標準為,剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;凈負債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同,房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中,開發(fā)商的有息負債將不能再增加;踩中兩條,有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;踩中一條,增速不得超過10%;一條未中,不得超過15%。

12家重點房企中,中梁、融創(chuàng)、中海,2019年有息負債規(guī)模增速分別為49%、40%、15%,均已超過或等于15%的最高限度。另外,融創(chuàng)、綠地、陽光城近幾年在業(yè)績快速增長過程中,負債水平也在不斷升高。數(shù)據(jù)顯示,陽光城凈負債率達127%,融創(chuàng)凈負債率達176%,綠地凈負債率達189%。

中國社科院國家金融與發(fā)展實驗室特殊資產(chǎn)研究中心副主任劉偉表示,根據(jù)相關數(shù)據(jù),房企踩線占比高達86%,2000億元以上龍頭房企紅色檔占比20%,橙色占40%;1500億元到2000億元規(guī)模房企,全部為紅色檔和橙色檔,1000億元到1500億元紅色和橙色檔比例也高達75%。

近年來,債務融資已成為房企主要的融資方式,融資新政出臺將使房企難以通過借債擴大經(jīng)營規(guī)模,并且部分債務償還需要依靠銷售回款,此舉將直接影響房企外部現(xiàn)金流和經(jīng)營決策。

“在‘去杠桿’的絕對壓力下,融資變難疊加償債高峰,房企資金鏈壓力難解。”劉偉說,房企從2020年下半年開始進入還債高峰期,連續(xù)六個季度到期規(guī)模超過1200億元,明年壓力將更突出。華泰證券統(tǒng)計結果顯示,2020年-2022年,房地產(chǎn)境內(nèi)債券到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。

從試點來看,12家重點房企中7家房企在融資新規(guī)實施后,拿地銷售比出現(xiàn)下滑,拿地意愿減弱。其中“踩兩線”與“踩三線”的房企表現(xiàn)更為明顯,5家房企全部收縮拿地投入。房企也一改此前借新還舊的特點,出現(xiàn)發(fā)債規(guī)模低于到期債務的情況。


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